Em uma sessão realizada na terça-feira (3), a Câmara dos Deputados do Brasil deu luz verde a diversas emendas propostas pelo Senado ao Projeto de Lei 4188/21. Este projeto visa a reformulação das regras relativas às garantias reais fornecidas em empréstimos, como hipotecas e alienações fiduciárias de imóveis. Após sua aprovação, a proposta agora segue para a sanção presidencial.
O Plenário da Câmara seguiu o parecer do relator, o deputado João Maia (PL-RN), ao aceitar 37 das 50 emendas propostas pelo Senado. A principal mudança promovida foi a exclusão do serviço de gestão de garantias, previsto no texto original da Câmara, que visava gerenciar garantias, riscos, registros cartoriais para bens imóveis, avaliações de garantias reais e pessoais, vendas de bens em caso de inadimplência, entre outros serviços.
Uma das emendas aprovadas introduziu a possibilidade de utilizar medidas extrajudiciais para recuperar créditos por meio de cartórios, permitindo aos credores fazerem propostas de desconto por intermédio de tabelionatos de protesto. A comunicação com os devedores poderá ocorrer por carta simples, correio eletrônico ou aplicativos de mensagens instantâneas, como o WhatsApp. O tabelião informará a proposta, que poderá incluir um prazo de até 30 dias para aceitação. Caso o devedor não aceite, a comunicação será convertida em indicação para protesto.
Se essa abordagem extrajudicial for bem-sucedida, os emolumentos cartoriais serão pagos com base no valor efetivamente quitado. Em prazos de 31 a 120 dias após o vencimento do título ou documento de dívida, o credor deverá antecipar a taxa devida à central nacional de serviços eletrônicos compartilhados pelos serviços prestados. Em negociações ocorrendo após 120 dias, todos os emolumentos e outras despesas devem ser pagos antecipadamente pelo credor.
Outra inovação importante é o estímulo à renegociação, permitindo que o credor delegue ao tabelião a proposta de medidas para incentivar a renegociação, incluindo a possibilidade de receber o valor da dívida já protestada e indicar critérios para a atualização desse valor. Se a dívida for liquidada dessa forma, o devedor arcará com os custos de emolumentos pelo registro do protesto, seu cancelamento e outras despesas associadas.
O objetivo declarado do projeto é melhorar o desempenho do mercado de crédito e garantias no Brasil para apoiar o desenvolvimento econômico sustentável. Além disso, algumas emendas visam manter o monopólio da Caixa Econômica Federal no penhor civil e fazer ajustes em casos de penhora do único imóvel da família, uso do direito minerário como garantia, e isenção de Imposto de Renda para aplicações feitas por residentes no exterior.
Outra mudança notável é a permissão para que tabeliães de protesto enviem intimações a devedores não pagantes por meio de aplicativos de mensagens instantâneas, como o WhatsApp. Essa intimação será considerada cumprida apenas quando a funcionalidade de recebimento estiver disponível na plataforma.
Uma das emendas acatadas altera a lei de registros públicos para permitir que cartórios de registro civil das pessoas naturais emitam certificados de vida, estado civil e domicílio físico ou eletrônico do interessado, mediante convênio com a instituição interessada e comunicação imediata e eletrônica da prova de vida atestada.
Outra disposição do projeto aborda a execução extrajudicial de dívidas relacionadas a veículos automotores alienados fiduciariamente, com procedimentos realizados perante os Detrans e processados por empresas especializadas em registro centralizado.
O projeto também trata da possibilidade de uma segunda dívida ser garantida por um imóvel comprado por meio de alienação fiduciária em nome do credor do financiamento imobiliário, desde que a primeira dívida seja cancelada. Se houver alienações fiduciárias anteriores, elas terão prioridade em relação às mais recentes em caso de execução (venda do imóvel), com a garantia dos credores posteriores incidindo no preço obtido na venda.
O credor fiduciário que liquidar toda a dívida garantida pelo imóvel ficará com os direitos fiduciários dos outros credores. A regra de vencimento antecipado de toda a dívida se alguma prestação não for paga também se aplica à segunda alienação fiduciária.
A proposta permite ainda que o devedor contraia novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, desde que dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial, especialmente no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e em operações com Empresas Simples de Crédito (ESC) que atendem microempreendedores individuais (MEI) , microempresas e empresas de pequeno porte. O relator do projeto, João Maia, estabeleceu como exceção a escolha de outra instituição desde que faça parte do mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora original.
Em um exemplo prático, se o valor garantido por um imóvel no primeiro empréstimo for de até R$ 100 mil e a dívida original for de R$ 20 mil, o devedor poderá tomar um novo empréstimo junto ao mesmo credor no valor de até R$ 80 mil. No entanto, não será possível garantir operações com o mesmo imóvel com outros credores, e todas as operações garantidas poderão ser transferidas pelo credor apenas conjuntamente e para um único novo titular.
O prazo final de pagamento das prestações deve ser igual ao da dívida original, e em caso de falta de pagamento de qualquer empréstimo, o credor poderá executar a dívida de todos os empréstimos.
Mesmo que o imóvel seja leiloado, se alguma das operações de crédito vinculadas à mesma garantia for relacionada à compra ou construção de imóvel residencial do devedor
Com informações Agência Câmara de Notícias
Fonte: Portal Contábeis
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