Tributário

IR: como funciona a antecipação para atualização do valor de imóveis

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A Receita Federal divulgou recentemente a Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, estabelecendo novas regras para a atualização do valor de imóveis para pessoas físicas e jurídicas. A norma permite que o contribuinte declare seus imóveis pelo valor de mercado atual, possibilitando o pagamento antecipado do tributo com desconto. Confira os principais detalhes da nova regulamentação e como ela impacta o cenário tributário.

Imóveis elegíveis para atualização

A atualização do valor dos imóveis só pode ser aplicada aos bens que já constavam na última declaração de Imposto de Renda, referente ao ano-base 2023. Os imóveis podem estar situados tanto no Brasil quanto no exterior. No entanto, imóveis adquiridos em 2024 ou alienados antes da atualização não poderão se beneficiar dessa nova regra.

Pagamento antecipado e opcionalidade

Atualmente, os imóveis são declarados pelo seu valor de aquisição, ou seja, o preço pago na compra. Com a Instrução Normativa, o contribuinte poderá optar por atualizar o valor do imóvel para o valor de mercado e pagar o imposto correspondente antecipadamente, com um desconto sobre o ganho de capital. Esse procedimento é facultativo, oferecendo vantagens em termos de planejamento financeiro.

Benefícios em longo prazo e escalonamento da tributação

O benefício da atualização é integral somente após um período de 15 anos. Para vendas realizadas em um prazo inferior, o contribuinte poderá perder parte dos benefícios. A Receita estabeleceu uma tabela progressiva para a redução do ganho de capital, com percentuais que variam conforme o tempo entre a atualização e a venda:

  • Até 3 anos: 0%
  • De 3 a 4 anos: 8%
  • De 4 a 5 anos: 16%
  • De 5 a 6 anos: 24%
  • De 6 a 7 anos: 32%
  • De 7 a 8 anos: 40%
  • De 8 a 9 anos: 48%
  • De 9 a 10 anos: 56%
  • De 10 a 11 anos: 62%
  • De 11 a 12 anos: 70%
  • De 12 a 13 anos: 78%
  • De 13 a 14 anos: 86%
  • De 14 a 15 anos: 94%
  • Acima de 15 anos: 100%

Exemplo prático para pessoa jurídica

Suponha que uma pessoa jurídica adquiriu um imóvel em 2015 por R$ 630 mil e que atualmente o bem vale R$ 1,5 milhão. Sem a atualização, o imposto sobre o ganho de capital seria de R$ 89.481 em setembro de 2024. Com a atualização antecipada, o valor do imposto é reduzido para R$ 34,8 mil. Se o imóvel for vendido daqui a 15 anos, o proprietário estará isento do pagamento de imposto sobre o ganho de capital sobre essa valorização.

Para uma venda dentro do mesmo período de 15 anos, sem a atualização, o imposto devido seria de R$ 47.710, segundo cálculos fornecidos por especialistas.

Avaliação financeira e isenção

Para os contribuintes que podem realizar o pagamento antecipado, é importante avaliar se o desconto oferecido pela Receita supera o rendimento que o valor investido poderia gerar ao longo dos anos. Por exemplo, ao investir o valor do imposto de R$ 34,8 mil em um título conservador, como o Tesouro Prefixado 2031, o lucro líquido seria estimado em R$ 66,4 mil.

Além disso, há a possibilidade de isenção do imposto sobre ganho de capital em caso de compra de outro imóvel no valor igual ou superior ao da venda, desde que a transação seja feita em até 180 dias.

Tributação diferenciada para pessoas físicas e jurídicas

As alíquotas para pessoas físicas e jurídicas diferem. Para pessoas físicas, o imposto é reduzido para 4%. Já para as pessoas jurídicas, a tributação sobre a atualização de imóveis não circulantes inclui 6% de Imposto de Renda e 4% de CSLL. Sem a atualização, as alíquotas podem chegar a até 34%, dependendo do regime de tributação.

Declaração e prazo final

Aqueles que desejam optar pela atualização de seus bens imóveis precisam apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), que está disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) da Receita Federal. O prazo final para a atualização e para o aproveitamento das alíquotas reduzidas é 16 de dezembro de 2024.

A nova regulamentação oferece uma oportunidade para os contribuintes ajustarem seus imóveis ao valor de mercado, garantindo vantagens fiscais tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. Contudo, uma análise cuidadosa é necessária para entender se essa opção é vantajosa em cada caso específico.

Fonte: Portal Contábeis